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湖南沅陵休闲旅游产业
项目介绍
项目简要
详细介绍
执行团队
匹配投资[0]
| 所属行业 |
房地产 |
所属区域 |
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| 关 键 字 |
旅游 景区 商业地产 |
| 发展阶段 |
早期
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出让股份 |
50% |
| 融资方式 |
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退出方式 |
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| 融资金额 |
10000万人民币 |
融资时限 |
三个月
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| 项目说明 |
沅陵商业计划书简要
一、 沅陵简介
沅陵县位于湖南省西北部，沅水中游，东与桃源、安化为邻，南接溆浦、辰溪，西连古丈、泸溪，北与张家界交界，沅陵处在湖南西部旅游格局中心位置，是湘西全境的总称，素有“湘西门户”、“南天锁钥”之称。总面积5852平方公里，是全省地域面积最大的县。全县辖23个乡镇，有汉、苗、土家、回、白等25个民族，人口65万。
沅陵历史悠久。新石器时代，原始人就在这一带繁衍；夏、商、周时，少数民族在此生息，史称“南蛮”。秦始皇统一中国后，置沅陵为黔中郡郡治。汉高祖五年（公元前202年）置沅陵县，迄今两千多年。秦汉以后，沅陵历为州、路、府、道、省府、行署、专署治所。在构成旅游要素的成份中，沅陵以其独特的历史文化和广袤的水资源堪称湖南这个内陆省份之最。 沅陵资源非常丰富：
(一) 文化旅游资源丰富
境内可供开发的景点有400多个，在全国颇负盛名的主要有唐太宗李世民赦建的千年佛学院龙兴讲寺、成语“学富五车、 书通二酉”的出典处大秦藏书洞、惊世之谜的黔中郡郡址和战国至汉代山型巨墓群、1999年“全国十大考古新发现”的西汉顷侯吴阳墓、元代知州黄澄存夫妇合葬墓(男尸保存完好)、囚禁张学良将军的凤凰山、明代辰州三塔、教派齐全建筑各异的宗教一条街、辛亥革命后全国三所新式学校之一的百年老校沅陵一中、借母溪原始次森林、电站大坝群、千岛湖风光等等。
(二) 森林资源丰富
森林覆盖率高于全省和全国平均水平，有天然林国之称，盛产“辰杉”，是南方商品材的主要供应基地。全县有林地400万亩、草场300万亩、水面30万亩。主要经济作物有茶叶、板栗、桐油、晒烟、花生等。驰名中外的“碣滩茶”、“官庄毛尖”久享盛名，誉满神州；板栗年产量5000吨左右,占全省总产量的30%,素有“板栗之乡”美称；蜂蜜、桐油、松脂年产量均在万担以上。沅陵县是湖南省四个林业基本建设重点县之一，森林覆盖率达71.2%,活立木蓄积量为1506万立方米,年商品材采伐量在10万立方米以上,除松、杉优势外，还有樟、梓、楠、 稠、柏、银杏等百种珍稀树种，楠竹储量在500万根以上。沅陵有各种药材1968种，初具经营规模的有黄姜、白术、茯苓、玄湖、天麻、杜仲、黄柏、银杏、 五倍子、山苍子等百余种。
(三) 水能资源丰富
境内沅水、酉水交汇，大小溪河900多条，水能蕴藏量达300万千瓦，国家、省先后在此修建包括五强溪电站在内的大中型水电站三座，总装机容量近200万千瓦。
(四) 矿产资源丰富
已探明储量的矿产达40种，其中黄金、铅、锌、钨等有色金属储量居全省第—。百年老 矿湘西金矿(现为辰州矿业)就在境内。
上述文化资源具备在湖南或西部金三角独特的资源配置，与张家界、凤凰均不雷同，不会导致资源同构，规避了重复建设。
二、 公司概况
公司依托于沅陵深厚的湘西文化底蕴、独特的自然风光和当地淳朴的民风，为沅陵地区经济结构调整、带动项目产业的发展、解决就业和提高财政收贡献自己一份微薄之力。公司以保护环境、促进社会和谐发展为己任，定位于沅陵资源的整合者和开拓者，并不断为这座古城注入新的生机和活力，力争使 “古韵水都——休闲沅陵”将成为继张家界后“湖南第二张国际旅游品牌”。
公司已取得张沅公路30年收费权，已经沅陵境内所有景区50年经营权。公司基本的商业运作模式是：开发经营旅游景区公路（30年收费权）投资收购景区景点、开发经营旅游商业地产，然后以“门票销售、景区酒店、旅游邮轮、索道项目，宗教活动的形式经营景区以及附属其相关产业，这种商业模式一旦建立，是一次投资，多年收益。
公司的远景目标是将沅陵作为世界文化遗产申报，以其独特的文化和历史沉淀，她的主要客源市场是欧洲和休闲性旅游。因沅陵水资源为湖南全省之最，水源面积达80万公顷。有水的地方才适合人们的休闲居住，加上奇异的民族文化起源以及保存完好的神秘傩文化，他成为独立的旅游目的地是沅陵旅游产业发展的终极目标。
三、 项目介绍
(一) 张沅公路
沅陵是湘西的门户，有得天独厚的地理优势，之前制约沅陵发展的瓶颈主要是交通问题，经湖南省政府研究决定于2006年开工建设张沅公路，张沅公路的建设、通车将会使这一地区出现翻天覆地的变化。张沅公路（沅陵段）已于2006年06月28日正式开工，计划工期3年，建设里程75.445km，起于张家界市永定区与怀化市沅陵县交界处，经桐车坪、军大坪、枫香坪、沿深溪线至深溪口，再沿沅江线至沅陵县城。该段公路全线采用三级公路标准，路基宽7.5米、行车道宽6.5米（其中沅陵县城路段路基宽12米，行车道宽10.5米）。我们获得政府认同将准许设立张沅公路联合收费站。张沅公路升级改造：国家配套资金30000万元，计划融资20000万元（占总投资的40%），平均每公里造价662.73万元，政府已同意以对公路收费权作为投资回报，年限为30年，计划2009年通车。本收费项目与沅陵旅游休闲度假区商业地产共同并入本商业计划，以确保投资方回收稳定持久。公司将以此次投资为契机，积累操作经验进而进一步与政府协商开辟新的交通线路，以投资、参股等多种形式完成对沅陵整个交通系统的改造。
张沅公路效益分析：
1、 年平均80％天数（365*0.8=292）之内达到预计车流量计算；
2、 每辆车收费10元（小车）；
3、 每一年按照10％车流量递增，在2028年车流量不再增加；
4、 养护费用、管理费用等费用在每年20%的天数中抵扣；
5、 税费按照25%税率计算；
6、 不考虑不可抗力的自然灾害和人为环境变化；
7、 车流量测算主要来源于对沅陵附近地区（如：张家界、怀化、吉首等）分流车源。
项目 单位 指标 备注
一、收入估算
2009年 万元 876 小车
2015年 万元 1551.69 小车
2020年 万元 2498.06 小车
2029年 万元 5353.53 小车
2038年 万元 5353.53 小车
总收入 万元 103683.36 小车
二、投资回报
税前回收期 年 13
税后回收期 年 15
税前内部收益率 % 10
税后内部收益率 % 8
(二) 景点建设
公司结合沅陵自身资源，计划投资15000万，将重点建设以下八个景点项目：黔中郡遗址；龙兴讲寺——国家级文物保护单位；凤凰山——省级风景名胜区；二酉藏书洞——省级风景名胜区；大汉王侯博物馆；龙吟塔龙文化主题公园；明月山水上风光带；宗教一条街暨慈善医院。这些景点建设好了，我们就更加有信心进行下一步投资，更加有效整合资源，同时政府也会更加信任我们，从而保持公司健康、快速的发展。
景点成本分析
项目 单位 指标 备注
一、购买使用权
1、凤凰山森林公园 万元 300 总金额为800万
2、龙兴讲寺 万元 80 总金额为800万
3、二酉山风景名胜区 万元 500
4、借母溪原始森林风景区 万元 120
5、宗教一条街项目启动 万元 2000
合计 万元 3000 总投资为4220万
二、景区建设成本 万元 10300
三、开业前推广费 万元 1400
四、筹建费用 万元 300
合计 万元 15000
景点效益分析
根据我公司对中国部分旅游景点尤其是湖南省张家界旅游区的研究分析，结合国家旅游局的数据。实现这个目标的推广计划是，第一年预计完成游客进入沅陵10万人。以后每一年以30—50%的速度增长，一直达到每年300万游人作为景区盈利最佳时期。实现这个目标需要从正式开放时间算起需要八年时间。
其可能性在于：张家界每一年游人已经超过1700万人（湖南张家界境内外游人过夜天数统计表，湖南省旅游局制），凤凰350万人；
项目 单位 指标 备注
一、建设成本
2007年 万元 15000
二、门票价格
2008年 元/人 150 一票通；至2010年；从2011年至2015年门票价格暂定为200元/人
三、税后利润
2008年 万元 353.01 税率按照25%计算，具体费用请见附表
2009年 万元 908.90
2010年 万元 1433.98
2015年 万元 30340.16
四、投资回报
税前IRR % 40.14
税后IRR % 33.89
税前回收期 年 4.46
税后回收期 年 4.92
按照8年的经营期计算，从本报告书所确定的设计方案，开发建设与投资经营方式作研究，项目开发的地点是优异的，市场需求巨大，各种条件已经具备，可行性研究经济测算的结果是可以接受的，项目的投资效益非常良好。
(三) 辰州商业城
在观光旅游持续增长、休闲旅游快速发展的行业背景下，向资源和休闲度假产品延伸是旅游行业发展的大势所趋。公司投资辰州文化城项目，占地500亩，计划投资5.5亿元，计划建设周期2年，文化城的建设顺应了行业发展趋势，一方面增加了资源储备、为今后的长期发展打下了基础；另一方面，介入休闲旅游度假区项目完善了公司 在旅游产业链上的战略布局，对进一步拓展业务空间具有重要的意义。辰州文化城的建设将保持湘西少数民族风格的建筑和街道，这不仅仅发展了整个城区的休闲娱乐设施，还使景区和城区的景观融为一体。改造后的辰州商业城，将内江两岸的酒吧长廊、休闲街和民族风情商业步行街等连接成一片城市休闲区，接纳拜水问道的游客。
项目分析
项目 单位 指标 备注
辰州文化城
1、面积 平方米 300000
2、土地取得实际成本 万元 18000 单价为600元/平方米
3、建设成本 元/平方米 36000 单价为1200元/平方米
4、其他成本 万元 1000
4、合计成本 万元 55000 当地政府将税费部分全部返还到公司，故不计算成本
6、拟出售价格 元/平方米 10000
7、营业收入 万元 300000
8、毛利润 万元 245000
9、预计税款 万元 61250 将返还公司
10、预计回收期 年 4
(四) 太常地产
公司与当地县人民政府约定，在两江交汇处太常镇为本项目配套专业地产项目用地200亩。条件：整体搬迁沅陵县第四中学，对少数居民实行以房换房方式进行安置。土地成本500万元，学校搬迁800万元，合计1300万元，工程启动资金3700万元。建筑密度：50%，容积率3.0，建筑面积30万方，计划建设周期1年，建设成本：18000万元，销售价格每一平方1500元，销售收入：45000万元；税前利润：27000万元。
项目分析
项目 单位 指标 备注
土地
1、面积 亩 200
2、价格 万元/亩 10
3、受让价格 万元 500 当地政府将土地出让金中2000万元扣除25%的税费部分全部返还到公司
4、工程启动资金 万元 3700
5、开工前成本 万元 5000 开工前成本包括：学校搬迁所需800万元；土地受让价格共计500万元；工程启动资金3700万元，本次融资仅需解决开工前成本
6、建筑面积 平方米 300000
7、建设成本 万元 18000 单位成本：600元/平方米
8、售价 元/平方米 1500
9、销售收入 万元 45000
10、税前利润 万元 22000
11、净利润 万元 16500
(五) 辰州水城休闲度假村
随着沅陵地区的开发不断深入，相信沅陵将会湖南又一旅游热点地区。伴随国民收入的不断增长，旅游已不是单单的游览风景，旅客越来越希望在旅游的同时可以得到高质量的住宿和饮食服务，正是在这样的前提下，公司计划建造水城度假村酒店，占地70亩，总投资5000万，计划建设周期1.5年，酒店建成后不仅仅会成为沅陵地区唯一的四星级酒店，更会成为沅陵这座古城的一张全新名片。
项目 单位 指标 备注
一、土地
1、面积 亩 70
2、价格 万元 6
3、受让价格 万元 105 当地政府将土地出让金中420万元扣除25%的税费部分全部返还到公司
4.成本 万元 5000 包括土地成本和建设成本
二、水城度假村酒店
1、容量 间 200 四星级
2、价格 元/每晚 380 价格随旅游淡、旺季调整
3、入住人数 人/每晚 300 按照客房容量的75%，每个房间有两名客人
4、预计收入 万元/每年 2080
6、利润 万元/每年 1040 按照毛利率50%计算
7、餐饮及辅助部门销售收入 万元/每年 547.5 按照入住率75%，每人一天在酒店消费50元（净利润）
8、总利润 万元/每年 1587.5
三、投资回报
税后回收期 年 4
(六) 小结
目前公司自有资金5000万元，加上张沅公路政府配套3亿元，我们自有资本金达到35000万元。我们正在实施第一步战略步骤，张沅公路启动招商，500亩旅游商业地产开发，200亩水上绿洲无偿使用，寻求10亿元资金的融资或贷款，期限为五年，投入方式可以是借贷，也可以是控股，收购。具体用途分为以下五个部分：
项 目 募集资金数 累计本息 五年累计净利润 回收期
张沅公路 20000万元 29156万元 4065.52 万元 15年
景点建设 15000万元 21867万元 16703.14万元 5年
辰州商业城 55000万元 87468万元 245000万元 4年
太常地产 5000万元 7289万元 16500万元 3年
辰州水城休闲渡假村 5000万元 7289万元 4762.5万元 6年
合计 100000万元 145780万元 287031.16 4年
注：五年累计收入是指从2008年-2012年，利率参考2008年4月7日中国银行发布的五年以上年贷款利率7.83%。
通过以上分析，公司的盈利能力十分强大，且资产以固定资产为主具有较强的升值潜力。公司获得的辰州商业城地产项目是其中盈利能力最强的项目，具有收益高和资金回收期短的特点，仅需4年时间就可获利24亿元以上，且具有较高升值潜力；项目中只有张沅公路的成本回收期超过了10年，但由于属于特许经营范畴并拥有30年的收益权，因此不存在经营风险；景点建设是一个长期的过程，公司在运营初始阶段由于资金不足仅对其中八大景区进行改造，待公司运行平稳后将加大对周围资源的开发和利用，并以完成沅陵申报世界遗产为目标，形成新的盈利焦点来提高公司持续经营能力；公司的四星级酒店——辰州水城休闲渡假村作为沅陵的配套设施只是公司开拓沅陵旅游项目、提高沅陵品味的第一张牌，在后续过程中，公司将加大力度对旅客特别是高规格旅客提供高品质服务，与之配套的额设施也是公司在未来重点发展的方向，公司计划在未来十年内建立三座三星级酒店和一座五星级酒店以提高接待水平、提升沅陵服务形象；由于政府的支持，目前公司拥有的是太常房地产项目，该项目具有可操作性强、时间段、获利能力强的特点，如果这个项目运作成功，将为公司未来的发展提供了良好的操作经验。
目前公司已取得张沅公路30年收费权和沅陵境内所有景区50年的经营权，不存在任何法律上的障碍，以此作为保障投资者的先决条件。以上项目的实施，将有效的带动沅陵地区旅游和经济发展，促进大湘西地区公路网建设，张沅公路把张家界、凤凰、桃花源有机的联合起来，创新西部旅游的格局，节省走回头路的疲劳时间和里程，为湖南省西部旅游产品的更新换代，丰富形式，完善了品类，提高了质量，构成了良性循环。通过财务评价分析，以上项目具有良好的国民经济效益，综合成本回收期为4年，有强大的财务盈利能力，且有巨大的升值潜力，在经济上是可行的。
四、 资金退出方式
根据目前国家政策，旅游景点门票收入不能计入拟上市公司收入部分，因此公司在建立之初，除了重点建设旅游景点外还加强了配套设施的建设，如先前提到的商业街和房地产项目等，这就为战略投资者提供了行之有效的退出路径。两年建设期结束之后，随着沅陵大交通的改善，沅陵现有的旅游资源价值将大大提升，前期投入的资金和形成的固定资产已经具有非常的现金流和强大的资本集合力。通过再次包装和炒作，前期投资将在三年时间内价值将翻番，公司经实行二次融资，以出让股权或者部分景点联合开发、合作经营的模式收回第一次融资的全部或者大部分，让第一次风险投资顺利退出，也可以选择继续持股，将沅陵旅游业的盘子做大做强力争在国内或国外谋求上市。用资本的力量改变湖南西部旅游态势。
五、 结论
沅陵这个古老而神秘的湘西门户，承载了千年的历史，如今我们需要鼓足勇气踏上这方神秘的土地，探索那逝去已久的辉煌，我们要带给旅客的不仅是秀美的风景，更会令旅客们陶醉在那心驰神往的历史长河之中。沅陵之美不在于外表，而在于她那隐藏在山水之中的那颗神秘之心。张春贤（湖南省委书记）曾说道：“沅陵作第二张国际旅游品牌当时无愧。” 贺同新（副省长）也说过：“沅陵县以其悠久的历史和厚重的文化底蕴与张家界、吉首构成了一个完整的容历史文化、自然风光、民俗风情为一体的湘西大旅游圈，有着广阔的旅游发展前景。要把沅陵培育成湖南旅游产业链中的国际品牌。”盘古是中华民族始祖之一，他就在沅陵,这是谁了争不去的。
联系人：瞿逢
qqqfffp@126.com
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